Budapest reste une capitale accessible au cœur de l'Europe. Mais l'opportunité n'a plus le même visage qu'au temps de la forte croissance, et mieux vaut le savoir avant d'acheter. Voici le marché tel qu'il est.
Les prix
Début 2026, il faut compter entre 3000 et 3800 euros le mètre carré selon le quartier et le type de bien, là où la fourchette allait de 1500 à 3000 euros il y a quelques années. La hausse ne s'est pas interrompue avec le ralentissement de l'économie : le marché reste orienté vendeurs et le crédit continue de circuler. Pour un budget parisien ou londonien, Budapest offre toujours deux à trois fois plus de surface.
L'économie
La croissance a nettement ralenti, moins de 1% en 2025, portée surtout par les services et la construction. Le chômage remonte un peu tout en restant dans la moyenne européenne. Le pays demeure stable, simplement la plus-value ne peut plus compter sur une économie qui s'emballe comme entre 2015 et 2019. Elle repose désormais sur la rareté des biens de qualité et sur la demande, davantage que sur la conjoncture. Pour comprendre ce que la récente appréciation de la devise change pour un acheteur en euros, consultez notre analyse du forint après l'élection hongroise de 2026.
La fiscalité
Elle n'a pas bougé, et c'est toujours l'un des grands atouts du marché pour un investisseur français : 15% d'imposition sur les revenus locatifs, pas de taxe foncière nationale uniforme (certaines communes peuvent toutefois appliquer des taxes locales sur les immeubles ou les terrains), et une base imposable de plus-value qui diminue selon l'année civile d'acquisition pour devenir nulle à partir de la cinquième année suivant l'acquisition. Le détail se trouve dans notre FAQ.
Le marché locatif
C'est ici que tout a changé, et c'est le point à comprendre avant d'investir. Depuis le 1er janvier 2026, la location de courte durée est interdite dans le sixième arrondissement, et un moratoire gèle les nouvelles inscriptions dans le reste de la ville jusqu'à la fin de l'année. La location étudiante et la location longue durée n'ont pas été touchées : la demande y reste portée par une population étudiante internationale nombreuse.
Ce qu'il faut en retenir
Budapest conserve son intérêt pour construire un patrimoine et viser une plus-value à moyen terme. Pour le rendement locatif, le scénario de base est désormais la location longue durée. C'est une différence de fond avec le marché d'il y a cinq ans.
Nous accordons très peu de diagnostics et les sélectionnons au dossier. Lorsqu'il est accepté, le diagnostic est une intervention ponctuelle et payante. Une question ponctuelle peut rester sans réponse, sans garantie de suivi. Consultez d'abord les conditions et répondez aux questions de préqualification.
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Interdiction du sixième arrondissement et moratoire municipal : DLA Piper, décembre 2025 et Reuters, septembre 2024. Fiscalité : brochures officielles de la NAV, administration fiscale hongroise, et convention fiscale franco-hongroise, impots.gouv.fr. Cette page présente une information générale, pas un conseil juridique, fiscal ou bancaire adapté à votre situation.