Nous n'avons pas quitté Budapest parce que le marché s'est effondré. Nous sommes partis parce que notre métier, rénover et gérer des biens pour des investisseurs, s'exerce mieux ailleurs aujourd'hui. Voici pourquoi, sans détour.
Dix ans, une soixantaine de rénovations
François investit dans l'immobilier depuis 2012. En 2015, il fonde Investissement Budapest. Depuis, la société a mené une soixantaine de rénovations complètes à Budapest et géré autant de biens pour des investisseurs, français pour la plupart. Cette expérience est le socle de tout ce que nous faisons aujourd'hui à Bali. Elle ne s'efface pas : c'est elle qui nous a formés.
La vraie difficulté, et il faut le dire honnêtement
Le plus grand obstacle n'a jamais été le marché immobilier lui-même. C'était la main d'œuvre du bâtiment. Une grande partie des ouvriers qualifiés hongrois travaille à l'étranger, et le plein emploi rend les équipes difficiles à trouver, plus encore à garder.
Sur nos chantiers, cela s'est traduit par des retards répétés, des entreprises qui abandonnaient un projet en cours de route, quand elles ne déposaient pas le bilan, ou par des travaux à reprendre faute de qualité. À chaque fois, le coût final de l'opération en souffrait.
C'est une caractéristique du marché du travail local. Elle ne dépendait pas de nous.
Un marché locatif qui s'est refermé
Pendant ce temps, la réglementation a durci l'autre versant de l'équation : le rendement locatif. Depuis le premier janvier 2026, le sixième arrondissement de Budapest interdit purement et simplement la location de courte durée. La décision a été confirmée par la Cour suprême hongroise en novembre 2025, après un référendum local. Un moratoire gèle par ailleurs les nouvelles inscriptions dans toute la ville jusqu'à fin 2026, et d'autres arrondissements étudient des mesures comparables.
Au niveau européen, le règlement sur la transparence des locations de courte durée, applicable depuis le 20 mai 2026, donne aux villes les moyens de faire respecter ce type de règle bien plus efficacement qu'avant.
Budapest reste une place solide pour la valorisation d'un patrimoine. La fiscalité n'a pas changé : 15% d'imposition forfaitaire, exonération de la plus-value après cinq ans, le détail se trouve dans notre FAQ. Mais vivre d'un rendement locatif de courte durée y est devenu nettement plus difficile qu'il y a dix ans.
Pourquoi Bali, concrètement
Le contexte politique hongrois a changé lui aussi : une nouvelle majorité est entrée en fonction en mai 2026 et revoit les conditions d'accueil des travailleurs étrangers comme le programme de résidence par investissement. Ce climat, ajouté à notre volonté de diversifier, nous a décidés à regarder ailleurs.
À Bali, la main d'œuvre est abondante et son coût nettement plus bas. Le niveau de qualification individuelle est parfois inférieur à ce que l'on trouve en Europe, mais avec des procédures écrites et un encadrement rigoureux, la question se règle. Le cadre réglementaire, une fois les bons permis et la bonne structure en place, laisse la place de faire ce que nous savons faire : concevoir et exploiter des biens pour l'hôtellerie privée, plutôt que gérer des chantiers en crise. Et le tourisme continue de croître, à Bali comme dans toute l'Asie, ce qui soutient la demande locative sur la durée.
Même méthode, terrain différent.